서울 도심의 역사문화유산인 한양도성 인근에서 노후 주거환경을 개선하면서 문화유산의 경관까지 보존하는 재개발사업이 추진된다.
이번 사업의 핵심은 단순히 낡은 저층주택을 철거하고 아파트를 건설하는 데 있지 않다.
한양도성이라는 역사적 공간을 보호하면서 급경사지 주민들의 이동 불편과 부족한 주차시설을 개선하고, 새로운 주거공간을 확보해야 하는 복합적인 도시계획 과제를 안고 있기 때문이다.
서울시는 11일 성북구 삼선동1가 277 일대 주택정비형 재개발사업의 신속통합기획을 확정했다고 밝혔다.
대상지 면적은 5만 6,377.7㎡로, 최고 18층, 약 870세대 규모의 주거단지 조성이 계획됐다.
그러나 이 지역은 한양도성과 낙산에 인접해 있어 건축물의 높이와 배치를 자유롭게 결정하기 어렵다.
전체 대상지의 약 72%가 문화유산 관련 규제의 영향을 받고 있으며, 지형의 높이 차이도 30m 이상에 달한다.
서울시는 이러한 제약을 고려해 한양도성 주변에 낮은 건축물을 배치하고, 동측으로 갈수록 건물 높이를 높이는 방식으로 개발과 경관 보존의 균형을 맞추겠다는 계획이다.
TJ뉴스는 이번 신속통합기획의 주요 내용과 도시계획적 의미, 주민 생활에 미치는 영향, 향후 재개발 추진 과정에서 확인해야 할 쟁점을 분석했다.
■ 세 차례 후보지 선정에서 제외…2025년 조건부 선정 이후 계획 확정
삼선동1가 277 일대는 지하철 4호선 한성대입구역에서 약 250~300m 떨어진 곳이다.
한성대학교와도 가까워 대중교통 접근성은 비교적 양호하지만, 실제 주거환경에는 여러 제약이 존재한다.
서울시 자료에 따르면 대상지는 해발 약 42~75m에 걸쳐 형성돼 있으며, 고저차가 30m 이상이다.
급경사로 인해 보행과 차량 진출입이 불편하고 노후 저층주택이 밀집해 있어 정비 필요성이 제기돼 왔다.
그러나 이 지역은 그동안 민간·공공재개발 후보지 선정에서 세 차례 제외됐다.
이후 2025년 6월 신속통합기획 후보지로 조건부 선정됐으며, 같은 해 11월부터 2026년 10월까지 계획 수립 과정을 거쳐 이번에 기획이 확정됐다.
인접한 삼선5구역은 2027년 4월 준공을 앞두고 있다.
삼선동1가 277 일대의 정비사업이 후속 절차를 거쳐 추진된다면 인접 지역과 함께 주거환경이 변화할 가능성이 있다.
다만 신속통합기획 확정은 재개발사업이 완료됐거나 착공이 확정됐다는 의미가 아니다.
앞으로 정비계획 입안과 관계기관 협의, 정비구역 지정 등 별도의 절차를 거쳐야 한다.
■ 최고 18층·870세대…건축 규모보다 중요한 것은 문화유산과의 조화
이번 기획의 주요 계획지표는 최고 18층, 용적률 약 192%, 870세대 내외다.
현재 대상지는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 중 7층 이하로 제한된 구역이 혼재돼 있다.
서울시는 정비계획 수립의 유연성을 확보하기 위해 제2종일반주거지역으로 상향하는 방안을 기획에 반영했다.
다만 용도지역 상향이 실제로 확정된 것은 아니며, 향후 정비계획 수립 및 관련 절차에서 구체화돼야 한다.
특히 이 지역은 일반적인 평지 재개발사업과 달리 한양도성과 낙산의 경관을 고려해야 한다.
서울시는 한양도성에 가까운 서측에는 2~3층의 저층 건축물을 배치하고, 동측으로 갈수록 건축물 높이를 단계적으로 높이는 방식을 제시했다.
최고 높이는 18층, 해발 약 110m 내외로 계획해 해발 125m인 낙산보다 낮게 조성한다는 구상이다.
건축물 사이에는 휴게공간을 마련하고, 지형의 높이 차이가 발생하는 곳에는 테라스하우스를 도입해 옹벽 노출을 최소화할 계획이다.
또한 대상지 내부에 위치한 정각사는 존치한다.
정각사에는 세계건축상을 받은 미래탑이 있으며, 서울시는 정각사와 삼군부 총무당의 위치를 고려해 동서·남북 방향의 통경축을 확보한다는 계획이다.
통경축은 건축물 사이로 주요 경관이나 역사문화유산을 바라볼 수 있도록 시야를 확보하는 공간계획을 의미한다.
TJ뉴스 도시계획 분석
이번 사업은 주택 공급량을 최대화하는 방식보다는 문화유산의 보존과 도시경관을 고려한 건축물 배치에 무게를 두고 있다.
한양도성 주변의 건축물 높이를 낮추고 멀어질수록 높이를 높이는 방식은 역사문화유산에 대한 시각적 영향을 줄이기 위한 계획으로 해석할 수 있다.
그러나 건축물의 높이가 낙산 정상보다 낮다는 사실만으로 문화유산 경관에 미치는 영향이 모두 해소된다고 단정할 수는 없다.
실제 경관은 건축물의 위치와 형태, 조망 지점, 지형의 높이 등에 따라 달라질 수 있기 때문이다.
따라서 향후 정비계획 수립 과정에서는 한양도성 주요 보행 구간과 주변 역사문화유산에서 바라보는 조망을 구체적으로 검토할 필요가 있다.
■ 문화유산 규제 영향권 72%…재개발의 핵심 변수는 관계기관 협의
서울시 자료에서 주목할 수치는 대상지의 약 72%가 문화유산 규제의 영향을 받는다는 점이다.
이러한 조건은 일반적인 주거지 재개발사업과 구별되는 중요한 특징이다.
문화유산 인근의 정비사업은 주거환경 개선의 필요성이 크더라도 역사적 경관과 주변 환경에 미치는 영향을 함께 고려해야 한다.
서울시는 이번 기획에 문화유산 주변 건축물 높이 기준인 앙각 규정을 고려한 높이계획을 반영했다.
앙각은 특정 지점에서 위쪽의 대상을 바라보는 각도를 의미하며, 문화유산 주변의 건축물 높이 등을 검토하는 과정에서 활용될 수 있다.
서울시는 문화유산 관련 높이 기준 범위 내에서 건축물 배치를 계획하고, 한양도성과 낙산이 조화를 이루는 경관을 형성하겠다는 방침이다.
하지만 신속통합기획에 이러한 내용이 반영됐다고 해서 향후 모든 문화유산 관련 협의가 완료된 것은 아니다.
서울시가 제시한 추진일정에도 2026년 12월부터 국가유산청 등 관계기관과 협의하며 정비계획 입안 절차를 진행하는 내용이 포함돼 있다.
TJ뉴스 도시계획 분석
이번 재개발사업의 추진 가능성을 평가할 때에는 최고 층수와 세대수뿐 아니라 문화유산 관련 협의 결과가 중요하다.
관계기관 협의 과정에서 건축물 높이와 배치, 공공공간의 범위 등이 조정될 가능성이 있기 때문이다.
특히 사업 초기의 건축계획이 변경되면 공급 세대수나 사업비 등에도 영향을 미칠 수 있다.
다만 현재 자료만으로 문화유산 규제 때문에 사업이 지연되거나 사업성이 악화될 것이라고 단정할 근거는 없다.
중요한 것은 향후 협의 과정에서 어떠한 조건이 제시되고, 그 결과가 정비계획에 어떻게 반영되는지 확인하는 것이다.
■ 30m 이상 급경사지…주택 공급보다 먼저 해결해야 할 보행 문제
삼선동1가 277 일대는 대중교통 접근성이 양호한 편이지만, 지형의 높이 차이 때문에 실제 이동 편의성은 제한적이다.
한성대입구역과 가까운 위치에 있더라도 경사가 심하면 보행 약자나 고령자, 유모차 이용자 등의 이동 부담이 커질 수 있다.
서울시는 이러한 문제를 개선하기 위해 대지를 단계적으로 조성하고, 단지 내부 보행로와 공공보행통로를 주변 도로에 연결할 계획이다.
특히 동서 방향으로 단절된 보행 동선을 연결하고, 남측 공공시설과 연계해 한양도성 산책로에서 단지 내부까지 단차 없이 이동할 수 있는 동선을 마련한다는 구상이다.
서울시가 공개한 종합구상도에서도 공공보행통로와 산책로, 주변 도로를 연결하는 구조가 제시돼 있다.
이는 새로 조성되는 주거단지 내부의 이동 편의뿐 아니라 주변 주민과 방문객의 보행환경까지 고려한 계획이다.
TJ뉴스 생활환경 분석
급경사지 재개발에서 중요한 것은 보행로의 존재 여부만이 아니다.
실제 경사도와 이동거리, 계단·경사로의 배치, 보행 약자의 이용 가능성 등이 함께 검토돼야 한다.
특히 단차 없는 이동 동선을 계획하더라도 이동거리가 지나치게 길거나 경사도가 높다면 이용자의 체감 편의성이 제한될 수 있다.
따라서 향후 정비계획과 건축설계 단계에서는 보행 동선의 구체적인 경사도와 접근성, 주변 도로와의 연결방식을 확인할 필요가 있다.
■ 한양도성 옆 선형공원…주민뿐 아니라 방문객을 위한 공공공간 조성
이번 기획에는 한양도성 주변의 공공공간을 정비하는 내용도 포함됐다.
서울시는 대상지 서측 한양도성에 접한 문화유산보호구역을 공공공간으로 재편해 선형공원을 조성할 계획이다.
서울시 자료에 따르면 해당 구간은 한양도성 경계에서 양쪽 20m 이내에 해당한다.
이곳에는 산책로와 보행쉼터 등을 마련하고, 주변 도로를 보행친화적으로 정비한다.
선형공원은 도로 또는 역사문화유산 주변을 따라 길게 조성되는 형태의 공원으로, 보행과 휴식 기능을 연결할 수 있다는 특징이 있다.
이번 계획에서는 한양도성 주변의 보행환경을 개선하면서 주민과 방문객 모두가 이용할 수 있는 공간을 확보하는 역할을 하게 된다.
다만 실제 공원의 규모와 시설 배치, 관리주체 등은 후속 계획에서 구체화될 필요가 있다.
TJ뉴스 분석
재개발사업으로 조성되는 공공공간이 기존 주민과 방문객에게 얼마나 개방되는지는 중요한 평가 요소다.
주거단지 내부의 편의시설과 달리 공공보행통로 및 공원은 주변 지역의 생활환경에도 영향을 미칠 수 있다.
특히 한양도성처럼 방문객이 찾는 역사문화유산과 인접한 곳에서는 공공공간의 접근성과 이용 편의가 중요하다.
따라서 향후에는 공원과 보행통로의 개방 범위, 관리 및 유지보수 책임, 주변 도로와의 연계 등을 구체적으로 확인할 필요가 있다.
■ 성북정보화센터·공영주차장 통합 정비…주차난 해소 가능할까
서울시는 대상지 남측에 위치한 성북정보화센터와 삼선동 공영주차장을 통합 정비해 공공시설을 확충할 계획이다.
이 과정에서 방문객을 위한 안내·편의시설을 마련하고, 주변 저층주거지에 부족한 주차공간도 확보한다는 방침이다.
특히 지형의 높이 차이를 활용해 저지대의 삼군부 총무당과 고지대의 한양도성 방향을 연결하는 공공시설 동선을 계획했다.
공공시설이 단순히 특정 기능을 제공하는 공간을 넘어 지역의 보행 연결체계 일부로 활용되는 방식이다.
다만 보도자료에는 새롭게 확보되는 주차면 수나 공공시설의 구체적인 연면적, 운영방식 등이 제시되지 않았다.
TJ뉴스 분석
주차공간 확충은 노후 저층주거지의 생활환경 개선과 밀접한 관련이 있다.
그러나 공영주차장을 통합 정비한다는 사실만으로 실제 주차난이 어느 정도 해소될지는 판단하기 어렵다.
기존 주차면 수와 사업 이후 확보되는 주차면 수, 주변 주민에게 개방되는 주차공간의 범위 등을 비교해야 실질적인 효과를 평가할 수 있다.
또한 기존 공공시설이 정비되는 과정에서 주민 이용서비스가 어떻게 유지되는지도 확인할 필요가 있다.
■ 870세대 공급 확정 아니다…주민이 알아야 할 재개발 절차
이번 발표에서 가장 주의해야 할 부분은 870세대가 최종 확정된 공급 물량이 아니라는 사실이다.
서울시가 공개한 자료에는 세대수와 용적률, 높이계획 등이 신속통합기획 시뮬레이션에 따른 계획안이며, 향후 정비계획 입안 과정에서 최종 확정된다고 명시돼 있다.
특히 870세대 내외에는 공공임대주택이 포함돼 있다.
따라서 전체 세대수를 일반분양 물량으로 해석해서는 안 된다.
신속통합기획은 정비사업의 기본적인 도시계획 방향을 마련하고 후속 절차를 지원하기 위한 제도다.
이번 기획 확정으로 정비사업 추진의 기반은 마련됐지만, 실제 사업 시행까지는 정비계획 수립과 정비구역 지정 등 여러 절차가 남아 있다.
서울시가 제시한 향후 일정은 2026년 12월부터 정비계획 입안 절차를 진행하는 것이다.
이 과정에서 국가유산청 등 관계기관 협의도 예정돼 있다.
TJ뉴스 부동산·정비사업 분석
재개발 예정지역의 토지등소유자와 주민들이 관심을 가져야 할 부분은 계획된 세대수뿐 아니라 사업의 실제 추진 가능성과 부담 구조다.
정비사업에서는 토지등소유자의 권리관계, 사업비, 종전자산과 종후자산의 평가, 분담금 등이 중요한 쟁점이 될 수 있다.
그러나 이번 보도자료에는 추정 분담금이나 조합원 분양가, 일반분양 물량, 착공 및 준공 일정이 제시되지 않았다.
따라서 현재 단계에서 재개발 이후의 개별 소유자 분담금이나 투자수익을 계산해 확정적인 수치로 제시하는 것은 적절하지 않다.
향후 정비계획이 구체화되는 과정에서 사업성 분석과 주민 의견수렴 결과를 확인할 필요가 있다.
■ 역사문화유산 보존과 주거환경 개선…도심 재개발의 새로운 과제
이번 삼선동1가 277 일대 신속통합기획은 서울 도심 재개발에서 서로 다른 공익적 목표를 어떻게 조화시킬 것인지 보여주는 사례다.
한편으로는 노후 저층주거지의 정비와 주택 공급이 필요하다.
다른 한편으로는 한양도성과 낙산의 역사적 경관을 보존하고 시민들이 이용할 수 있는 공공공간을 확보해야 한다.
또한 급경사지의 보행 문제와 부족한 주차시설을 개선하는 생활환경 정비도 중요하다.
서울시는 이번 기획을 통해 이러한 과제를 하나의 도시공간계획으로 연결하려 하고 있다.
김창규 서울시 도시공간본부장은 이번 신속통합기획 확정으로 오랫동안 추진이 어려웠던 노후 주거지 정비사업의 기반을 마련했다며, 한양도성과 조화를 이루는 주거단지가 조성될 수 있도록 후속 절차를 지원하겠다는 입장을 밝혔다.
그러나 기획 단계의 구상이 실제 도시공간으로 구현되기 위해서는 문화유산 관련 협의, 정비계획 수립, 사업성 확보, 주민 의견 조정 등 여러 과제를 해결해야 한다.
특히 한양도성 주변 경관 보존과 주택 공급 규모 사이의 균형을 어떻게 유지할 것인지가 향후 중요한 검토 대상이 될 전망이다.
이번 재개발사업의 성과는 최고 18층, 870세대라는 규모만으로 평가할 수 없다.
한양도성의 역사적 경관을 지키면서 주민의 주거환경과 이동 편의성을 개선하고, 새로 조성되는 공공공간을 지역사회와 얼마나 효과적으로 연결하는지가 더욱 중요한 기준이 될 것이다.
삼선동1가 277 일대가 역사문화유산과 현대적인 주거환경이 공존하는 도시정비 사례로 발전할 수 있을지 주목된다.
자료 출처: 서울특별시 도시공간본부 신속통합기획과·주택실 주거정비과, 2026년 11월 11일 배포 보도자료 및 첨부 위치도·종합구상도·건축배치도·경관계획 자료.
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